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March 6, 2012

Hotelmarkt Europa: 2010 begonnener Erholungsprozess setzt sich fort

(Paris, 06. März 2012) Knapp 6,8 Milliarden Euro wurden 2011 in den fünf führenden europäischen Ländern (Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Italien und Spanien) in Hotelimmobilien investiert – 3,5 Prozent mehr als im Vorjahr. Damit setzte sich der 2010 begonnene Erholungsprozess im Hotelsektor weiter fort. Dies ergibt eine Studie von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

Das Wachstumstempo des Investitionsvolumens verlangsamte sich allerdings in der zweiten Jahreshälfte und vor allem im vierten Quartal 2011 erheblich: Während das Plus im ersten Halbjahr gegenüber dem Vorjahreszeitraum noch bei gut 80 Prozent lag, betrug es von Juli bis Dezember 31 Prozent weniger als 2010. Trotzdem hat die Hotelbranche die Rezession gut überstanden und schloss trotz der gebremsten Entwicklung ab September 2011 das Jahr mit einem allgemein positiven Ausblick ab. So verzeichneten die fünf genannten Euro-Länder Zuwächse zwischen 3,5 und 8,9 Prozent bei den Erlösen pro verfügbarem Zimmer (revenue per available room – RevPAR).

Auch der Ausblick für 2012 bleibt insgesamt positiv. Einerseits ist eine Ausweitung des Angebots durch Objekte mit schwierigen Finanzierungssituationen zu erwarten. Dadurch könnten sich mehr opportunistische Kaufgelegenheiten ergeben. Andererseits wird das Interesse internationaler Investoren an Core-Objekten, ungeachtet der hohen Preise und der relativ niedrigen Renditen, voraussichtlich weiterhin groß sein.

Großbritannien: Mit knapp 50 Prozent des gesamten Investitionsvolumens klar an erster Stelle
Mit einem Anteil von 49 Prozent am Transaktionsvolumen in den fünf Kernländern dominierte Großbritannien 2011 den Markt für Hotelinvestments. Der Umsatz erreichte hier mit 3,3 Milliarden Euro ein Plus von 13 Prozent, verglichen mit einem Rückgang um 11 Prozent bei den Gesamtinvestitionen in Gewerbeimmobilien. Die Anleger waren auf der Suche nach Alternativen zu Einzelhandelsobjekten, die in Großbritannien zunehmend mehr Risiken aufweisen könnten. Zudem waren Akteure aus dem Mittleren Osten verstärkt auf der Suche nach „Trophy Assets“. Unter den bedeutendsten Abschlüssen waren insbesondere der Verkauf des W Hotels (233 Mio. €) sowie des Holiday Inn Mayfair (181 Mio. €).

Die Hotelbranche in Großbritannien erholte sich als erste wieder vollständig von den Folgen der Finanzkrise 2008: So verzeichneten britische Hotels bereits 2010 einen der höchsten Zuwächse beim Erlös pro verfügbarem Zimmer (RevPAR). Daher fiel das Plus im vergangenen Jahr nicht mehr ganz so beeindruckend aus. Zwar legte der RevPAR um 3,5 Prozent zu (auf 63,80 €); gleichzeitig fiel jedoch im November und Dezember der durchschnittliche Zimmerpreis, was angesichts stabiler Belegungsquoten einem Rückgang des RevPAR gleichkommt. Damit ist eine zweijährige Wachstumsphase beendet. Dieser Abwärtstrend könnte sich auch in den ersten Monaten dieses Jahres fortsetzen. Trotzdem bleibt London mit 84,4 Prozent zum Jahresende 2011 nach wie vor der Standort mit der höchsten Auslastungsquote in ganz Europa.

Frankreich: Weiterhin eines der dynamischsten Länder Europas
In Frankreich wurden 2011 mehr als 1,8 Milliarden Euro in Hotels investiert. Trotz eines leichten Rückgangs (minus 3 % gegenüber 2010) ist der Markt nach wie vor einer der dynamischsten Europas. Bedeutendster Abschluss im vergangenen Jahr war der Verkauf des Marriott Champs Elysées (215 Mio. €) im ersten Quartal. Auch bei Portfolio-Verkäufen blieb der französische Markt äußerst lebhaft: Mit insgesamt 713 Millionen Euro hatte Frankreich einen Anteil von 68 Prozent am Gesamtvolumen aller Portfolio-Transaktionen in den fünf touristischen Hauptmärkten Europas.

Infolgedessen verzeichnete auch der französische Hotelmarkt erhebliche Zuwächse. Die Belegungsquote stieg innerhalb eines Jahres um 1,3 Prozentpunkte (auf 66,5 %), während der durchschnittliche Zimmerpreis um 3,6 Prozent auf 84,20 Euro stieg. Der Erlös pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) betrug 56 Euro, was einem Plus von 5,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Paris nimmt mit dem zweithöchsten RevPAR (2011: 120 €) eine herausragende Stellung unter den europäischen Städten ein und musste nur Genf (133 €) den Vortritt lassen.

Deutschland: Geringeres Hotel-Investitionsvolumen in der zweiten Jahreshälfte
Die erste Jahreshälfte 2011 begann fulminant (652 Mio. €), danach verloren die Hotel-Investmentaktivitäten jedoch an Tempo: Von Juli bis Dezember betrug das Transaktionsvolumen nur noch 283 Millionen Euro. Bemerkenswerte Abschlüsse waren hier vor allem der Verkauf des Radisson SAS in Frankfurt am Main (100 Mio. €) sowie des Scandic in Berlin (85 Mio. €).

Trotz der Rückgänge bei den durchschnittlichen Zimmerpreisen und des RevPAR im April, Juni und September beendete die deutsche Hotelbranche das Jahr positiv. Der RevPAR stieg gegenüber dem Vorjahr zwar nur um 4,3 Prozent auf 55,80 Euro, was aber angesichts des spektakulären Zuwachses in 2010 (+20 %) nicht verwunderlich ist. Dank seiner Vorrangstellung als Tagungs- und Messestandort hatte Deutschland bereits 2010 wieder das Vorkrisenniveau erreicht. Nach wie vor verzeichnet München die besten Ergebnisse mit einer Belegungsquote von 75,1 Prozent und einem durchschnittlichen Zimmerpreis von mehr als 102 Euro.

Spanien: Hotel-Investitionen trotz zunehmend positiver Indikatoren weiterhin stagnierend
Spanien verzeichnete auch 2011 nur schwache Hotel-Investmentaktivitäten mit einem Minus um 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr (auf 596 Mio. €). Allerdings fiel der Rückgang weit geringer aus als im gesamten gewerblichen Immobilienbereich (minus 46 %). Die Anleger blicken wieder positiv in die Zukunft und erwarten langfristig eine Erholung der Hotelbranche. Obwohl stark gebeutelt von der Rezession, bleibt Spanien doch gemessen an den Ankünften das weltweit drittbeliebteste Reiseziel für Touristen und nach den Einkünften aus dem Fremdenverkehr die Nummer 1. Zu den bedeutendsten Abschlüssen gehörten 2011 der Verkauf des Hotels Palace in Barcelona (68 Mio. €) und des Hotels Hesperia in Madrid (80 Mio. €).

Bei der Hotel-Leistung war der Markteinbruch zwischen 2008 und 2009 (minus 22 % RevPAR) so gewaltig, dass die Branche noch einige Zeit brauchen wird, um sich wieder vollständig zu erholen. Nach einem Zuwachs von 7 Prozent zwischen 2009 und 2010 sind die spanischen Hotels dank eines zweifachen Wachstums (sowohl bei der Belegungsquote wie auch dem durchschnittlichen Zimmerpreis) wieder deutlich im Aufwind. Der RevPAR legte um weitere 8,9 Prozent zu.

Italien: Kaum Bewegung bei Hotelinvestments
Mit einem Umsatz von nur 117 Millionen Euro lag der italienische Markt für Hotelimmobilien 2011 weitgehend brach. Für die zweite Jahreshälfte wurde lediglich ein einziger Abschluss registriert: der Verkauf des Sansicario Majestic für weniger als 10 Millionen Euro. Trotzdem zeigt die italienische Hotelbranche weiterhin Anzeichen einer Erholung. So wies das Land im Jahr 2011 mit 65,70 Euro RevPAR immer noch das höchste Niveau unter allen fünf beobachteten Euro-Ländern auf. Trotz einer Zunahme um 3,8 Prozent gegenüber 2010 lag dies allerdings immer noch weit unter dem Wert von 2007. Dies liegt vor allem am zweistelligen Rückgang bei den durchschnittlichen Zimmerpreisen zwischen 2008 und 2009, als man versuchte, auf diese Weise der stark fallenden Nachfrage zu begegnen.

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