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August 16, 2007

Hotelmärkte Düsseldorf und Köln im bundesweiten Vergleich 2006 und 1. Halbjahr 2007

Köln/Düsseldorf, 14. August 2007
Keine Frage: 2006 war für den deutschen Hotelmarkt ein erfreuliches Jahr. Florierende Wirtschaft, positive Entwicklung des Arbeitsmarktes sowie gestiegenes Verbrauchervertrauen sorgten für einen positiven Schub. Und dort, wo die Austragungsorte der Fußball-WM lagen, erhielt diese Entwicklung zusätzlichen Antrieb. So spiegelten sich denn die einjährigen Zuwachsraten im Übernachtungsvolumen (teilweise über 10 %) auch in den Performance-Ergebnissen vieler Hoteliers wider – nicht zuletzt in den 4- und 5-Sterne Häusern.

Von Ursula Kriegl, Executive Vice President und Leiterin Jones Lang LaSalle Hotels Deutschland

Frankfurt und Hamburg gelang 2006 mit 11,7 % auf 5,1 Mio. bzw. 11,5 % auf 7,2 Mio. der höchste Sprung beim Übernachtungsvolumen (alle Hotelkategorien). Ein Plus von immerhin 8 % auf 2,9 Mio. zeigte sich auch in Düsseldorf, Köln vermeldete 4,1% Zuwachs auf 4,4 Mio. Übernachtungen.
Von dieser wieder anziehenden Reiselust profitierten 2006 die 4- und 5-Sterne Hotels fast aller sechs untersuchten deutschen Hotelmärkte – bis auf eine, und das war die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt. Während im Einjahresvergleich Berlin, Frankfurt, Köln, München und Hamburg Zuwächse im Room Yield* zwischen 7,3 % (Frankfurt) und 23,1 % (Berlin) verzeichneten – Köln lag bei 9,7 % – mussten Düsseldorfs 4- und 5¬-Sterne Hoteliers ein Minus von 2,1 % verbuchen. Später mehr dazu.
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt erwies sich 2006 als Spitzenjahr. Das Transaktionsvolumen in diesem Sektor lag mit 2,3 Mrd. Euro rund 160 % über dem bisherigen Rekordjahr 2004 (879 Mio. Euro) und 190 % über dem Vorjahr 2005 (792 Mio. Euro). Mit 27 Hotel-Einzeltransaktionen (2005: 20), vier Portfoliotransaktionen sowie dem Verkauf von deutschen Hotels als Teil von europäischen Hotelportfolios oder deutschen Portfolios mit unterschiedlichen Immobilientypen wurde 2006 das fünfjährige Durchschnittsvolumen (Einzel- und Portfoliotransaktionen 2001 – 2005: 559 Mio. Euro) um das Vierfache überschritten.
Weiter deutlich zugenommen hatten die Kaufaktivitäten ausländischer Investoren auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt. Ihr Anteil ist von 22 % in 2003, über rund 60 % in 2004 und 70 % in 2005, auf 93 % in 2006 angewachsen – der höchste Anteil, der jemals registriert worden ist. Die Investoren kamen dabei unter anderem aus Großbritannien, den USA, den Niederlanden, Dänemark, Österreich, Spanien und Schweden.
Rund 894 Mio. Euro gingen 2006 auf das Konto von 27 Einzeltransaktionen: in Berlin (acht Hotels), Hamburg (sechs Hotels), München (zwei Hotels), Düsseldorf (zwei Hotels) und auch in kleineren Standorten wie Bremen oder Passau wechselten Hotels den Eigentümer.
Dies als kurze Rückblende auf das vergangene Jahr. Nun zur Halbzeit 2007. Hat der Reiseboom angehalten? Auch ohne Sondereffekt wie der WM? Welche Städte konnten in der Performance punkten? Gehören Düsseldorf und Köln dazu? Wie verhalten sich die Investoren? Sind sie nach dem Rekordvolumen des Vorjahres weniger aktiv oder setzten sie im bekannt florierenden Kapitalmarkt noch eines oben drauf?

Room Yield Rückgang im ersten Halbjahr 2007 in vier von sechs untersuchten Hotelmärkten, darunter auch Düsseldorf und Köln
Zunächst: die Zahlen für das erste Halbjahr 2007 verdeutlichen, welchen Stellenwert ein Globalevent wie die Fußballweltmeisterschaft haben kann. Während sich der Room Yield im Zeitraum von Januar bis einschließlich Mai 2007 immerhin in vier der sechs von Jones Lang LaSalle Hotels untersuchten deutschen Hotelmärkten (4- und 5-Sterne Hotels) verbesserte, gelang dies einschließlich Juni nur München (+ 12,3 %) und Berlin (+ 1,2 %). Der fehlende „WM Bonus“ im Junivergleich 2006/2007 zeigte sich auch in rückläufigen Performancezahlen mit bis zu 40 % wie z.B. in Frankfurt. Düsseldorf und Köln lagen bei -20 % bzw. -39 %. Für das gesamte erste Halbjahr bedeutete das für Düsseldorfs 4- und 5-Sterne Hoteliers ein Minus von 6,1 % (vgl. Chart 1), Köln musste einen Rückgang von 4,6 % hinnehmen – beide aber mit geringeren Rückgängen als etwa Frankfurt (-10,1 %) und Hamburg (- 6,9 %). Zu den Gründen gleich mehr.
Die Gewinner unter den deutschen Hotelmärkten waren unter Performance-Gesichtspunkten im ersten Halbjahr 2007:
– München in der Belegung mit 71,8 % (löste Hamburg ab, das im Gesamtjahr 2006 auf 74,1 % gekommen war)
– Berlin im Zimmerpreis* mit 139,28 Euro (wie 2006, damals 139, 87 Euro)
– München auch als stärkster Wachstumsmarkt mit einem Plus von 12,3 % im Room Yield (ließ Berlin hinter sich, das im Gesamtjahr 2006 bei einem Plus von 23,1 % lag). Damit weisen die 4- und 5-Sterne Hotels in der Bayernmetropole bundesweit den höchsten Room Yield auf (95,76 Euro) Münchens 4- und 5-Sterne Hotelmarkt profitierte bei seinen Ergebnissen für 2007 vor allem von dem Zusammentreffen zweier großer Leitmessen innerhalb eines Jahres (zuletzt 2001): die BAU im Januar und die BAUMA im April sorgten zusammen demnach für einen noch stärkeren Effekt als die WM. Im April 2007 z.B. lag der Zimmerpreis bei 177 Euro (+ 58 % gegenüber Vorjahr bei rund 9 %-Punkten Plus in der Belegung). Neben der bayerischen Landeshauptstadt knackte auch Hamburg, allerdings mit einem deutlichen Rückgang, die 70 %-Belegungsmarke. Während die Anzahl der Messen in den beiden ersten Halbjahren hier relativ gleich war, waren es in der Stadt an der Elbe 2006 sicherlich nicht zuletzt vier WM-Vorrundenspiele und ein Viertelfinale mit attraktiven Paarungen, die für Zuschaueranreize sorgten.

Auslastung in Düsseldorf stabil – Köln legt zu
Die Auslastung in den 4- und 5-Sterne Hotels von Düsseldorf und Köln unterliegen seit 1992 den größten Schwankungen (vgl. Chart 2). Die im ersten Halbjahr 2007 in Düsseldorf erzielten 64,7 % in der Auslastung liegen so ziemlich in der Mitte einer Spanne von 59 % bis 71,3 % im Jahr 2000. In den vergangenen Jahren zeigte sich jedes Mal, wenn eine der beiden Leitmessen DRUPA (alle vier Jahre, das nächste Mal 2008) und K (alle drei Jahre, im Oktober des laufenden Jahres) oder gar beide Veranstaltungen in einem Jahr stattfanden, dass die Auswirkungen enorm waren (wie 2004): +16 % im Zimmerpreis, + 5 %-Punkte in der Belegung. Im ersten Halbjahr 2007 fehlten diese Publikumsmagnete mit allein rund 400.000 bzw. 230.000 Besuchern.
In Köln sorgte eine deutlich höhere Anzahl an Messe-Events (13 allein im März und April gegenüber 5 im gleichen Zeitraum des Vorjahres, z.B. die Art Cologne mit 60.000 Besuchern oder die alle zwei Jahre stattfindende IDS (Fachmesse für den Dentalmarkt) mit rund 100.000 Messegästen) für ein Plus bei den Übernachtungen in den beiden genannten Monaten von jeweils über 10 %. Nicht zuletzt dies führte auch bei den untersuchten 4- und 5-Sterne Hotels zu einer höheren Auslastung (+3 %-Punkte) von 67,9 % im gesamten ersten Halbjahr 2007.
Seit 2000 sind die Übernachtungszahlen in Düsseldorf um durchschnittlich 3,5 % pro Jahr gestiegen, in Köln um 6,1 %. Der Anteil internationaler Übernachtungen lag 2006 bei 41,4 % bzw. 37,3 %. Während sich in Düsseldorf das Wachstum der nationalen und internationalen Nachfrage als ausgeglichen erwies (jeweils + 3,5 % pro Jahr seit 2000), vermeldete die Domstadt mit 7,6 % ein dynamischeres Wachstum in der internationalen Nachfrage (inländisch 5,3 %). Einen höheren Anteil ausländischer Übernachtungsgäste weisen mit rund der Hälfte bzw. 47 % nur Frankfurt und München auf.

Messegeschäft entscheidend
Ein gegenüber anderen Städten relativ hoher Nachfragegenerator für die Düsseldorfer und Kölner Hotels ist – wie bereits angedeutet – ohne Frage das Messegeschäft und hier vor allem die Leitmessen. Diese Messen sorgen für Nachfragespitzen und sind Fluch und Segen zugleich für den Hotelier. Während einer DRUPA beispielsweise könnte der Hotelier das Doppelte oder Dreifache seiner Zimmerkapazitäten zu grandiosen Preisen verkaufen, die sich allerdings außerhalb dieser messebedingten Nachfragespitzen als Überkapazität erweisen würden. Der Geschäftsreisende kennt das Spiel – er bekommt die Auswirkungen ohne Umwege in exorbitant steigenden Zimmerpreisen zu spüren, zahlt sie aber, weil er froh ist, überhaupt noch ein Zimmer zu finden. Sicherlich ist diese messeabhängige Volatilität der Nachfrage auch in anderen Hotelmärkten Deutschlands ein Thema. Sie wird jedoch durch die Verteilung auf weitere starke Standbeine abgemildert. In Frankfurt als Business Destination vor allem durch den Banken- und Finanzdienstleistungssektor, durch den deutschlandweit größten internationalen Flughafen mit Direktanbindungen in alle wichtigen Metropolen dieser Welt. München oder Berlin sind Profiteur großer Touristenströme aus aller Welt, für Köln gilt das immerhin auch, wenngleich natürlich in deutlich kleinerem Maßstab.

Durchschnittlicher Zimmerpreis gegenüber Vorjahr gesunken – in Düsseldorf und Köln Übernachtungen am günstigsten
Die 4- und 5-Sterne Häuser beider Städte am Rhein kamen bei einer durchschnittlichen Auslastung von 64,7 % (Düsseldorf) bzw. 67,9 % (Köln) am Ende des ersten Halbjahres 2007 auf einen durchschnittlichen Zimmerpreis von 104,60 Euro bzw. 108,18 Euro. Ein Jahr zuvor waren es in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt noch 111,37 Euro (-6,1 %), in der Domstadt 118,60 Euro (- 8,8 %). Damit bettet der Gast sein Haupt in Düsseldorfs und Kölns 4- und 5-Sterne Hotels zum niedrigsten Preis unter den sechs untersuchten Hotelmärkten. Gegenüber Berlin sind es durchschnittlich 30 bis 35 Euro weniger, gegenüber Hamburg 20 bis 24 Euro.
Beim Blick über den bundesdeutschen Tellerrand wird allerdings deutlich, dass Übernachten in Tophäusern hierzulande relativ günstig ist. Europäische Metropolen wie London oder Mailand lassen sich „Einmal-Schlafen“ im Durchschnitt mit 340 Euro bzw. 303 Euro bezahlen, Moskau und Barcelona liegen immerhin noch zwischen 265 Euro und 224 Euro.

Angebotswachstum verhindert Preisanstieg
Betrachten wir die Preisentwicklung der Düsseldorfer und Kölner 4- und 5-Sterne Hotels seit 2000 (vgl. Chart 4) ist festzuhalten, dass es den Hoteliers trotz steigender Nachfrage nicht gelungen ist, im längerfristigen Vergleich höhere Preise zu erzielen. Stichworte sind Angebotswachstum auf der einen Seite, zu wenig Spitzenhäuser auf der anderen Seite. 2001 lag der durchschnittliche Zimmerpreis ausgewählter 4- und 5-Sterne Hotels bei rund 112 Euro in Düsseldorf bzw. 115 Euro in Köln. Nach Auf- und Abbewegungen ist er Ende 2006 bei 111 Euro bzw. 110 Euro gelandet. Das Ergebnis des ersten Halbjahres 2007 habe ich eben erwähnt – im Durchschnitt gerade mal 104,60 Euro in Düsseldorf bzw. 108,18 Euro in der Domstadt. In Köln gibt es eine einfache Erklärung: der Hotelmarkt hat mit den Folgen des Angebotswachstums in allen Hotelkategorien seit Anfang dieses Jahrtausends zu kämpfen. In Düsseldorf liegt es vor allem an der Zusammensetzung des Hotelmarktes. Im Vergleich zu anderen deutschen Hotelmärkten sind Hotels der 5-Sterne Kategorie unterrepräsentiert, so dass der durchschnittliche Zimmerpreis auch die Struktur des Marktes widerspiegelt: Seit der Eröffnung des InterContinental Hotels in 2005 sind es zusammen mit dem Steigenberger Parkhotel gerade mal zwei (in der Domstadt immerhin 10). Die beiden Städte am Rhein sind zwar sicherlich voller Charme und Hauptstädte der Narren, aber eben keine Hauptstadt im eigentlichen Sinn und insofern die Zimmerpreise weit entfernt beispielsweise von einem Berliner Adlon (durchschnittlicher Zimmerpreis in 2006: 263 Euro) oder The Ritz-Carlton Berlin (durchschnittlicher Zimmerpreis 2006: 224 Euro).

Beim Room Yield schlägt Bayerns Metropole die Hauptstadt
Auf Basis des durchschnittlichen Zimmerpreises und der Auslastung/Belegung errechnet sich wie bereits mehrfach erwähnt der so genannte Room Yield (vgl. Chart 5). Das Spitzentrio wird im ersten Halbjahr 2007 von München mit 95,76 Euro angeführt – dank guter Auslastung, gefolgt von Berlin mit 94,50 Euro (höchster Zimmerpreis der sechs untersuchten Märkte) und Hamburg (ausschlaggebend wiederum die Auslastung) mit 90,11 Euro. Frankfurt kommt auf 87,19 Euro. Der mit Abstand niedrigste Room Yield zeigt sich in Düsseldorf. Die 67,70 Euro liegen zur Jahresmitte noch 8,6 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt (jeweils gesamtes Jahr: 2002 bis 2006). Nicht zuletzt durch die K wird sich das bis Ende 2007 noch verbessern. Düsseldorf bleibt aber zusammen mit Köln (1. Hj: 73,43 Euro, der Fünfjahresschnitt ist hier um 18 % übertroffen), im Room Yield das Schlusslicht.

Bettenwachstum in Düsseldorf bis 2008 rasant – Köln legt erst wieder 2008 zu
Noch im Zeitraum 1996-2003 lag das Wachstum in Düsseldorf bei nur 1,5 % durchschnittlich pro Jahr. Zwischen 2004 und 2006 bei 6,0 %. In der Domstadt ist die Entwicklung gegenläufig, nämlich 4,7 % Bettenzuwachs 1996 bis 2003 und nur 1,7 % in den letzten drei Jahren. Und auch die zukünftige Entwicklung ist gegenläufig. Während die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt auf einen Zuwachs an Hotelbetten von rund 14 % bis 2010 kommt, sind es nur 5 % in der Domstadt.
Nachdem im Januar 2007 das Tulip Inn Düsseldorf Arena mit 288 Zimmern eröffnet hat, wird das Maritim Hotel Düsseldorf Airport im Dezember mit 533 Zimmern an den Start gehen. Das bestehende Nikko Hotel erweitert sein Zimmerangebot von 301 auf 350. 2008 gehen zwei im Bau befindliche Hotels an den Markt: das Innside Hotel Düsseldorfer Loft 12 mit 160 Zimmern und der Breidenbacher Hof mit 92 Zimmern, der sich dann „Capella Breidenbacher Hof“ nennen wird. Hotelbetreiber dieses Traditionshauses ist die relativ junge Hotelgesellschaft Capella Hotels & Resorts, die von Horst Schulze, ehemals President und COO bei Ritz-Carlton, Ende 2005 gegründet wurde. Dass der Breidenbacher Hof nun tatsächlich wieder zum Leben erwacht – das möchte man eigentlich erst glauben, wenn tatsächlich der erste Gast eincheckt. Das Luxushotel schloss 1999 nach über 175 Jahren aufgrund von Baumängeln. Seitdem fehlte es zwar nicht an Planungen und Konzepten, aber es haperte bisher immer an der zügigen Realisierung. Jetzt ist es absehbar – und alle sind gespannt, mit welchem Glanz das Haus aufwarten wird.
In Planung sind weitere fünf Hotels mit knapp über 800 Zimmern:
• Mit 200 Zimmern soll bis Ende 2008 in der Inselstraße ein Mövenpick Hotel an den Start gehen.
• ein 4-Sterne-Hotel mit 300 Zimmern soll im Gebäude der WestLB entstehen (Reichstraße), der Baubeginn ist für Frühjahr 2008 vorgesehen.
• In Düsseldorf-Rath ist ein Kongresshotel „Van der Valk“ mit rund 400 Betten geplant – Eröffnung 2009.
• Etwa ein Drittel der Zimmer entfallen auf das Hyatt Hotel in der Speditionsstraße im Medienhafen, dessen Eröffnung mit 286 Zimmer für 2010 vorgesehen ist.
Zusätzlich zu diesen konkreten Planungen kursieren weitere zehn Hotelprojekte im Markt, die jedoch zum derzeitigen Zeitpunkt nicht klar definiert sind, u.a.
• ein Hotel auf dem Areal Tannenstraße.
• ein Hotel als Teil des „Quartier (n)“ am Flughafen, wo auf dem ehemaligen Kaufring-Gelände ein Hotel- und Bürogebäude entstehen soll.
• ein 4- oder 5-Sterne Hotel als Teil einer gemischt genutzten Immobilie in den Gerichtshöfen der Düsseldorfer Altstadt. Die österreichische Immofinanz AG und Frankonia Eurobau AG haben im März dieses Jahres die Gerichtshöfe erworben und wollen diese ab 2010, nach Auszug des Land- und Amtgerichtes, umbauen.
• Die Hotelkette Golden Tulip möchte sich – zusätzlich zu dem Tulip Inn Düsseldorf Arena – mit einem weiteren Hotel am Standort Düsseldorf positionieren, jedoch sind noch keine konkreten Details bekannt gegeben worden.
In Köln ist derzeit nur das 4-Sterne Hotel Belmondo in Troisdorf im Bau, das mit 200 Zimmern im Mai 2008 eröffnen soll. In Planung sind ein 85-Zimmer Hotel in einem neuen Quartier am Eifelplatz, das bis 2010 von der LEG entwickelt wird, ein Art’otel im Rheinauhafen (181 Zimmer, Eröffnung 2009) sowie ein Hotel der deutschen 25hours Hotelgruppe, die bereits Häuser in Hamburg und Frankfurt betreibt.
Die jährlichen Zuwachsraten auf Basis der geplanten und im Bau befindlichen Hotelentwicklungen belaufen sich demzufolge für Düsseldorf auf 5,8 % in 2007; 6,3 % in 2008; 1,1% in 2009; 5,1% in 2010 Köln auf 0,0 % in 2007; 3,7 % in 2008; 1,5 % in 2009; 0,0 % in 2010.

Weiterer Rückgang der durchschnittlichen Zimmerpreise in Köln mittelfristig unwahrscheinlich – in Düsseldorf wird der Breidenbacher Hof mittelfristig den Durchschnitt heben
Das zukünftige Angebotswachstum auf dem Hotelmarkt Köln ist überschaubar. Eine Wohltat erstmal für die Hoteliers und eine Chance, der sich nach unten bewegenden Preisspirale gegenzusteuern. Düsseldorfs Hoteliers hingegen werden zu kämpfen haben. Da es nicht wahrscheinlich ist, dass sich die Nachfrage nach Übernachtungen in allen Hotel-Segmenten proportional zum Angebotszuwachs entwickeln wird, bedeuten solche Wachstumszahlen für die Hoteliers eher eine Anspannung der Lage. Das hat sich bereits im vergangenen Jahr gezeigt. Die Performancezahlen der 4- und 5-Sterne Hotels blieben trotz deutlicher Zuwächse im Übernachtungsvolumen hinter den Erwartungen zurück. Sicherlich ist es richtig, dass neue Hotels teilweise auch zusätzliche Nachfrage generieren. Zum Beispiel wird das im Dezember 2007 am Flughafen eröffnende Maritim (533 Zimmer), mit Platz für Großveranstaltungen bis zu 2.400 Personen und damit größtes Konferenzhotel Nordrhein-Westfalens und eines der größten in Deutschland, auch andere Hotels durch Überhang aus dem Kongressgeschäft bei Übernachtungen profitieren lassen. Auch der Breidenbacher Hof wird als neues Luxushotel Reize aussenden, die sicherlich von einer zahlungskräftigen Klientel nicht übersehen werden.
Fakt ist aber auch, dass die Neuzugänge die an sich steigende Nachfrageentwicklung absorbieren und Hotels somit unterm Strich wenig von einem möglichen Aufwärtstrend (in Auslastung und Zimmerpreis) profitieren. Hoteliers können diese Situation nur bedingt beeinflussen. Durch Vermeidung von Zimmerpreis-Dumping in mageren Nachfragezeiten zum Beispiel. Umgekehrt: bei hoher Nachfrage sollte der Hotelier kein schlechtes Gewissen haben, wenn er „angemessene“ Zimmerpreise verlangt – letztendlich sind die Messepreise hierzulande auf dem Niveau der in London oder Paris üblicherweise zu zahlenden Übernachtungspreise.
Auf Projektentwicklungsseite wäre eine eher abwägende Herangehensweise in Bezug auf neue Hotelplanungen auf jeden Fall wünschenswert. Hotels sollten nicht Notlösung sein, wenn sich keine andere Nutzung anbietet. Und Betreiber könnten vielleicht auf den einen oder anderen Punkt auf der Landkarte verzichten.
Bei aller Kritik: wachsende Übernachtungszahlen, starke und international etablierte Messestandorte, Expansionspläne zum Beispiel des Flughafens Düsseldorf, der sich als drittes internationales Drehkreuz in Deutschland etablieren will, und eine hohe Wirtschaftskraft mit zehn von 30 Dax-Konzernen im Einzugsgebiet von Düsseldorf sind auf der Habenseite beider Städte zu vermerken. Alles Faktoren, die sich positiv auf die Nachfrageentwicklung dieser Hotelmärkte auswirken. Allerdings primär auf die Geschäftsreisenden. Die sind wichtig. Fraglos. Aber leere Betten am Wochenende oder zu Ferienzeiten machen Hoteldirektoren und letztlich die Eigentümer nicht glücklich. Insbesondere Düsseldorf braucht noch eine gehörige Portion an touristisch motivierter Nachfrage. Der Stadt fehlt es für eine ausgewogene Balance unterschiedlich motivierter Hotelgäste vor allem an „Tourismus-Impulsen“. Da sind die kommunalen Marketing-Experten gefragt, denn auch die müssen ihre Stadt im globalen Wettbewerb positionieren.

Transaktionsvolumen bleibt auf sehr hohem Niveau – internationale Investoren dominieren den Markt
Wie bereits zu Anfang meiner Ausführungen erwähnt, lag das Transaktionsvolumen 2006 bundesweit (berücksichtigt sind alle Hotelkategorien ab 10 Mio. Euro Kaufpreis) auf einem sehr hohen Niveau. 2,3 Mrd. Euro bedeuteten Rekord. Diese Dynamik setzte sich auch in den ersten sechs Monaten des neuen Jahres fort. Bis Ende Juni 2007 verbuchte der deutsche Hotelinvestmentmarkt ein Gesamtvolumen (Einzel- und Portfoliotransaktionen) von rund 1,4 Mrd. Euro, hat damit bereits 60 % des Gesamtvolumens von 2006 erreicht und liegt doppelt so hoch wie das Volumen im ersten Halbjahr 2006. 360 Mio. Euro gingen auf das Konto von 14 Einzeltransaktionen: in Hamburg (3 Hotels), Düsseldorf (2 Hotels) und München (1 Hotel). Auch in kleineren Standorten wie Erlangen oder auf Sylt bekamen Hotels einen neuen Eigentümer.
Die internationalen Investoren, die seit 2004 den Hotelinvestmentmarkt Deutschland dominieren, waren auch 2007 wieder am Zug: bei 93 % des gesamten Hotelinvestmentvolumens im ersten Halbjahr 2007 (Portfolio- und Einzeltransaktionen) kam das Investmentkapital aus dem Ausland – im Bereich der Einzeltransaktionen waren es rund 70 %:
• das US-amerikanische Private Equity Unternehmen Invesco Real Estate erwarb das 4-Sterne Lindner Hotel Airport (239 Zimmer) in Düsseldorf für den Invesco Hotel-Fonds.
• in München kaufte die zur dänischen Herkules-Gruppe gehörende Herkules Grundbesitz GmbH das 4-Sterne Atrium Hotel (160 Zimmer) für rund 15 Mio. Euro.
• das traditionsreiche Hotel Steigenberger Europäischer Hof in Baden-Baden bekam mit dem britischen Private Equity Unternehmen Deutsche Land Plc einen neuen Eigentümer.
• der US-Investor Blackstone erwarb das 303-Zimmer-Hotel Maritim Reichshof Hamburg. Deutsche Investoren traten bei folgenden Einzeltransaktionen als Käufer auf:
• die Hamburger Lloyd Fonds hat für einen neuen geschlossenen Fonds zwei Hotels erworben: das Hotelprojekt Lindner Hotel Am Michel in Hamburg (260 Zimmer, Eröffnung Januar 2008) und das Ende Juli 2007 eröffnete Dorfhotel Sylt in der Rantumer Bucht auf Sylt (178 Zimmer). Verkäufer war GBI Gesellschaft für Beteiligungen und Immobilien-Projektentwicklung.
• Das NH Hotel Erlangen (138 Zimmer) wurde für ca. 11 Mio. Euro von der LB Immo Invest GmbH erworben.
Etwa 900 Mio. Euro gingen im ersten Halbjahr 2007 auf das Konto von Portfoliotransaktionen, entsprechend 63 % des Gesamtvolumens, hier traten ausschließlich internationale Investoren als Käufer auf:
• Der britische Investor Moor Park Capital hat ein Portfolio aus 91 Hotelimmobilien (davon 72 in Deutschland, 19 in den Niederlanden) für 683 Mio. Euro erworben. Die französische Hotelgesellschaft Accor war Verkäufer.
• Ein Portfolio mit sechs Telekomhotels hat der israelische Investor Igal Ahouvi erworben, Verkäufer war die Deutsche Telekom.
Als Teil eines europäischen Hotelportfolios oder deutschen Portfolios mit unterschiedlichen Immobilientypen wurden fünf Hotels in Deutschland verkauft, mit einem Volumen von ca. 150 Mio. Euro. Dazu gehörten unter anderem:
• Ein Portfolio mit fünf Hotels in Frankreich, Deutschland und Polen hat der US-amerikanische Investor Invesco Real Estate für insgesamt 120 Mio. Euro gekauft, darunter das Innside Premium Hotel Frankfurt Niederrad.
• Der britische Fonds Puma Brandenburg Limited erwarb für 116 Mio. Euro ein Immobilienportfolio mit vier Objekten in Köln, Nürnberg, Zweibrücken und Mülheim an der Ruhr. In diesem Portfolio befand sich das 5-Sterne Hyatt Regency Köln (305 Zimmer) sowie das 2-Sterne Ibis Nürnberg City (152 Zimmer).
Auch für die zweite Jahreshälfte erwarten wir eine hohe Dynamik auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt. Mit einem Volumen bis zu 2 Mrd. Euro wird zwar das Rekordvolumen des Vorjahres nicht erreicht, das Durchschnittsvolumen der vergangenen sieben Jahre (2000-2006: 816 Mio. Euro) würde jedoch trotzdem um 145 % übertroffen werden. Sie sehen: eine gewaltige Entwicklung.

Geringe Größe des Düsseldorfer und Kölner Hotelmarktes limitiert Aktivitäten – deutsche Eigentümer halten Immobilien länger
Während Düsseldorfs Hotelinvestmentmarkt eine recht konstante Aktivität zeigt (zwischen 2002 und 2005 wechselte jedes Jahr mindestens ein Düsseldorfer Hotel den Eigentümer), mit besonders hoher Dynamik in 2000 (vier Hotels mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt knapp über 100 Mio. Euro) und 2006 mit fünf verkauften Hotels und einem Volumen von 250 Mio. Euro, erweist sich der Kölner Hotelinvestmentmarkt als deutlich weniger dynamisch. Ein Volumen von ebenfalls 250 Mio. Euro gilt für den gesamten Zeitraum 2001 bis 2006 mit lediglich sieben Hoteltransaktionen.
Im ersten Halbjahr des laufenden Jahres wechselten drei Düsseldorfer Hotels und ein Hotel in Köln den Besitzer. Unter anderem
• erwarb das Private Equity Unternehmen Invesco Real Estate das 239-Zimmer Lindner Airport Hotel in Düsseldorf.
• wechselte im Rahmen einer Portfoliotransaktion das Mercure Hotel Düsseldorf City Centre Nord (190 Zimmer) den Eigentümer: die Sellar Property Group erwarb ein Immobilienportfolio mit Büro und Geschäftsimmobilien, zu dem auch dieses Hotel gehörte. Verkäufer war der schwedische Projektentwickler NCC Property Development.
• ging das 5-Sterne Hyatt Regency Hotel in Köln als Teil eines gemischten Portfolios in das Eigentum der britischen Fonds Puma Brandenburg Limited über. Der Gesamtpreis des Immobilienpaketes mit vier Immobilien lag bei 116 Mio. Euro.
Das Interesse an Düsseldorfs Hotelinvestmentmarkt ist seit Jahren konstant. Im Zeitraum von 2000 bis Ende Juni 2007 wurden 17 Hoteltransaktionen notiert. Zum Vergleich: in Frankfurt waren es im genannten Zeitraum 16, München lag auf gleichem Niveau wie Düsseldorf, in Hamburg waren es 22 und Berlin als größter Hotelmarkt verbucht 24 Hoteltransaktionen. Limitiert wird die Aktivität auf dem Düsseldorf Hotelinvestmentmarkt insbesondere durch die vergleichsweise geringe Größe des Hotelmarktes. Das gilt auch für Köln (hier wechselten im gleichen Zeitraum nur sieben Hotels den Eigentümer). In diesem Hotelmarkt kommt aber noch erschwerend hinzu, dass einerseits das Überangebot an Betten kein besonders großer Anreiz für die Investoren ist, andererseits die Dominanz an deutschen Eigentümern (auch viele deutsche Immobilienfonds) in der Domstadt den Kölner Hotelinvestmentmarkt recht illiquide machen. Bekanntermaßen halten deutsche Investoren ihre Immobilien (und das gilt nicht nur für Hotels) langfristiger als internationale Investoren.

Kapitaldruck bleibt – Ausweichen auf Sekundärstandorte
Was ist zu erwarten auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt? Viel Kapital bleibt auf der Suche nach geeigneten Immobilien. Hier liegt auch der Hase im Pfeffer: es ist mehr Investmentkapital auf der Suche, als Hotels zum Verkauf stehen. Dies führt dazu, dass insbesondere ausländische Investoren sich nun explizit auf Hotelinvestments in Sekundärstandorten fokussieren und sie nicht nur als Alternative zu 1A-Standorten mit einer Rendite von 5,5 % bis 6,5 % ansehen. Es werden mittlerweile auch Hotels oder Hotelportfolios in Sekundärmärkten mit weniger Markttransparenz bzw. höherem Risiko ins Auge gefasst, deren Rendite von 6 % bis 8 % reicht. Investoren sehen in Hotels in diesen Märkten ein „upside Potential“: Sie setzen auf eine positive Umsatz- und Gewinnentwicklung des erworbenen Hotels, investieren Kapital in Renovierung und / oder Repositionierung, mit dem Ziel, die Immobilie in einigen Jahren wieder gewinnbringend zu verkaufen.
Grundsätzlich: Der Hotelinvestmentmarkt ist transparenter geworden und die Investoren sind professioneller, d.h. sie kennen sich besser auf den Märkten aus und können daher auch Chancen und Risiken eines Hotelinvestments besser einschätzen als vielleicht vor fünf oder sechs Jahren.
Wir gehen davon aus, dass sich diese Entwicklung auch in 2008 fortsetzen wird, eine bunte Investorenlandschaft wird den Hotelinvestmentmarkt Deutschland weiter bestimmen, mit noch mehr Diversität bei den Standorten. Insbesondere werden wir Abverkäufe und Aufteilung der in den letzten Jahren erworbenen Hotelportfolios sehen.

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